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前回の失敗しない為の完全ガイド①にて移転プロジェクトのプランニングが完成しました！次は物件選定に進みます。つまづきやすいポイントとしてはまず情報取集です。オフィス移転は常に数年に一度のタイミングです。常に情報収集しているものではありません。

それではどのように情報収取を行い物件を選定していくのか、本記事ではオフィスの探し方～物件選定のポイントまで詳しく解説します。

オフィス物件の主な探し方

オフィス仲介会社に依頼するメリット

• 未公開物件の存在があります。
  オフィス仲介会社が保有する未公開物件は、インターネット上には掲載されていない情報です。各仲介会社が独自に把握している居抜き物件や、オーナー様へ提案中のセットアップオフィスなど、市場全体の2～3割程度は非公開情報といわれています。こうした物件に出会える点は、仲介会社を活用する大きなメリットです。

• 物件の選定
  条件を伝える事で仲介業者が持っている情報を比較した資料をもらえます。写真で見るだけでなく、現地を見たことのある営業に実際の感想を聞く事も出来ます。

• 条件交渉
  ビルオーナー様との条件交渉は、仲介会社を通して行うことで、トラブルを避けながらスムーズに進めることができます。
  賃料交渉やフリーレント（賃料無料期間）の調整など、経験が必要な交渉も安心して任せることが可能です。

• スケジュール管理
  初めてのオフィス移転では、「いつ・どこで・誰が・何を確認するのか」が分からず、進行が曖昧になりがちです。
  仲介会社に依頼することで窓口を一本化でき、物件探しから契約、入居までのスケジュールを整理しながら、移転完了までスムーズに進めることができます。

インターネットで探す場合の注意点

• 情報の鮮度
  オフィスの空室情報は、決まったタイミングで更新されるものではありません。
  昨日まで満室だったビルに急に空室が出たり、反対に掲載されていた物件がすでに成約しているケースも多くあります。
  また、実際に空室が出てからインターネットに掲載されるまでにはタイムロスが生じるため、「掲載されている＝空いている」とは限らない点に注意が必要です

• 表示条件と実態の違い
  賃料改定の交渉中や条件調整中の物件では、掲載内容と問い合わせ時の条件が異なることがあります。
  また、複数のサイトを比較する中で賃料に差が出ている場合もありますが、金額の安さだけで判断せず、情報の正確性を重視することが大切です。
  賃料や共益費、敷金などが「相談」となっている物件も多いため、気になる物件があれば積極的に問い合わせてみることをおすすめします。

物件選定時に必ず確認すべきポイント

立地・アクセス

• 最寄駅
  オフィス選びでは、最寄駅の利便性を必ず確認しましょう。
  利用できる路線の数や、駅からの徒歩分数は日々の通勤や来客対応に大きく影響します。一般的な目安として、徒歩1分＝約80mを基準に距離感を把握すると分かりやすくなります。

• 社員の通勤負担
  社員の通勤しやすさは、働きやすさや定着率にも関わる重要なポイントです。
  車通勤の社員がいる場合は、最寄りのインターチェンジまでの距離や、
  敷地内・近隣に駐車場が確保できるかも併せて確認しましょう。

• 来客・取引先への影響
  来客や取引先の訪問が多い企業では、アクセスの良し悪しが相手の負担にも直結します。
  主要エリアからの移動時間や分かりやすい立地かどうかを考慮することで、
  企業イメージの向上にもつながります。

ビルスペック・設備面

• 空調
  オフィスの快適性を左右する要素の一つが空調です。
  空調は主に「個別空調」と「セントラル空調」の2種類に分かれます。
  ↪個別空調
  各部屋ごとに冷暖房の切り替えや温度設定が可能なため、社員数や働き方に応じて柔軟に調整できます。
  ↪セントラル空調
  建物全体、またはフロア単位で一括管理される方式です。
  一般的に平日のコアタイムの空調費用は共益費に含まれるケースが多いですが、例外もあるため事前確認が重要です。

• セキュリティ
  セキュリティ体制は業務の安心感に直結します。
  ICカード式か鍵管理か、管理人が常駐しているか、土日や夜間の利用可否などを確認しましょう。
  ビルによってはフラッパーゲートを備えた高セキュリティ物件もあります。

• エレベーター
  エレベーターの台数や待ち時間は、日々の業務効率や従業員のストレスにも影響します。
  特に来客が多い企業や従業員数が多い場合は、朝夕の混雑状況も含めて確認しておくと安心です。

• 共用部
  トイレが室内か共用部かによって、清掃負担が異なります。
  共用部の場合はビル側で清掃されることが多く、管理面での負担軽減につながります。また、ハイグレードビルではエントランスにWEBブースや打ち合わせスペース、貸会議室を備えているケースも増えています。

• 築年数と管理状態
  築年数が経過しているビルでも、リニューアルにより快適性や安全性が向上している物件は少なくありません。
  旧耐震基準で竣工したビルでも、新耐震基準に補強されている場合があります。
  管理人の有無も、トラブル時の対応力を見極める重要なポイントです。

コスト面のチェック

• 賃料・共益費・敷金・更新料
  立地が良く、新築・ハイグレードなオフィスは魅力的ですが、その分賃料やランニングコストも高くなります。
  例えば、会議室を設けずビル内の貸会議室を活用することで、コストを抑える選択肢もあります。
  また、物件によっては更新料が発生する場合があるため、契約前に必ず確認しましょう。

• 水道光熱費
  オフィスが広くなるほど水道光熱費も増加します。
  特に夏季・冬季は費用が大きく変動するため、月額の目安を事前に把握しておくことが重要です。

• 駐車場
  駐車場を利用する場合は、月額費用や敷金、利用可能時間を確認しましょう。
  また、利用車両のサイズや車種も事前に整理しておくとスムーズです。
  機械式駐車場ではハイルーフ車が利用できないケースもあるため注意が必要です。

• その他費用
  見落としがちな費用として、以下のような項目があります。
  ✔テナントプレート作成費
  ✔損害保険加入の有無
  ✔保証会社利用の有無
  ✔セキュリティカード・鍵の追加費用
  ✔ごみ処理費用
  ✔町内会費
  ✔害虫駆除費
  ✔防火・防災点検費用　など

これらは物件ごとに条件が異なるため、事前にまとめて確認することが大切です。

まとめ

前回の「移転プロジェクト開始～プランニング」に続き、今回は「コスト面のチェックポイント～物件選定」について解説しました。
初めてのオフィス移転では、立地や賃料といった分かりやすい条件だけでなく、設備内容や管理状態、表に出にくい付帯費用まで含めて総合的に判断することが、移転成功の大きなカギとなります。

しかし、こうしたポイントをすべて自社だけで見極めるのは決して簡単ではありません。
条件整理から物件選定、コスト比較、条件交渉までを一貫してサポートできる専門家に相談することで、移転後の「こんなはずではなかった」という後悔を未然に防ぐことができます。

次回は、物件選定の目途が立ったあとのステップとして、内覧時に確認すべきポイント～契約編を詳しく解説します。
インターネット上の情報と現地での印象の違い、契約条件で見落としやすい注意点など、実務目線で分かりやすくご紹介しますので、ぜひあわせてご覧ください。

執筆者

W.M

図面が好きで2011年ビズライフエージェントに入社。ハイグレード賃貸オフィスからセットアップや居抜きオフィスまでこんな特集あったらいいな、を発信していきます。ご興味のある方はぜひお気軽にお問合せください。

オフィス移転の専門である私たちについて

• 始めてのオフィス移転、無料相談にて承っておりますのでお気軽にご相談下さい。
• 東京・大阪・名古屋に拠点を構えるビズライフエージェントが運営するビルネクストは移転に関わるワンストップサポートを展開しています。移転のご担当者様に代わり、各業者（内装・電気・電話・家具・引越業者等）移転に係る窓口を私たちに一本化します。
• 上記ワンストップサービスに加え、

✔コストの適正判断

✔工事会社選定によるクオリティの確保

✔移転スケジュールの管理

✔手配漏れの防止

✔責任所在の明確化

を実施致しますのでご安心しておまかせください。