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オフィス移転や新規開設を進める際、立地や賃料、レイアウトに注目しがちですが、実はそれ以上に重要なのが「契約内容の確認」です。

特に、事務所を賃貸契約する際に必ず取り交わされる「賃貸借契約書」と「重要事項説明書」には、後々のトラブルや予期せぬコスト発生を防ぐための重要な情報が詰まっています。

これらの書類を十分に理解せずに契約してしまうと、「用途制限で業務ができない」「原状回復費が高額だった」など、思わぬ問題に直面する可能性があります。

本記事では、オフィス移転や新規契約を検討している方に向けて、賃貸借契約書と重要事項説明書の概要、そして契約時の注意点を詳しく解説します。
安心して事務所を契約するために、ぜひ最後までご覧ください。

賃貸契約時に確認すべき2つの書類

事務所を賃貸契約する際、主に確認すべき書類は次の2つです。

• 賃貸借契約書

• 重要事項説明書

どちらも契約を成立させるうえで欠かせないものであり、内容を理解していないと「契約解除」「中途解約」「原状回復」などの場面で不利益を被るおそれがあります。
それぞれの役割と確認ポイントを見ていきましょう。

① 賃貸借契約書とは？

「賃貸借契約書」は、貸主と借主の間で交わされる正式な契約書で、契約条件・義務・権利関係を明文化した最も重要な書類です。

記載内容は物件や管理会社によって異なりますが、主に以下の項目が含まれます。

• 賃貸の用途

• 契約期間・更新条件

• 解約・中途解約の方法

• 違約金・損害賠償に関する規定

• 禁止事項

• 原状回復の範囲

• 特約（更新料・フリーレント・振込手数料など）

契約書は一度サインすると法的拘束力を持つため、疑問点は必ず契約前に確認しましょう。
特にオフィス利用では、居住用契約とは異なる特約や制約があるケースが多い点に注意が必要です。

賃貸借契約書で注意すべきポイント

賃貸の用途

物件が「事務所利用可」であるかを必ず確認しましょう。
「住居専用」と記載された物件を事務所として利用すると契約違反となり、契約解除や損害賠償の対象になることがあります。

また、業種によっては利用が制限される場合もあるため、契約書に「用途の制限」や「業種指定」がないかをチェックしてください。

契約解除・中途解約

貸主が契約を解除できる条件（例：賃料滞納・破産申立てなど）や、借主側から中途解約を行う場合の手続きも重要な確認ポイントです。

事務所契約では、解約予告は6カ月前までが一般的です。
解約時期を誤ると、余分な家賃を支払うことになるため、「解約予告の期限」を明確に把握しておきましょう。

違約金・損害賠償

契約違反や退去時のトラブルに備え、違約金の発生条件と金額を必ず確認します。
特に「無断転貸」「原状回復未完了」「解約時期違反」などのケースでは違約金が発生することが多いので注意が必要です。

禁止事項

物件の性質や安全確保のため、禁止事項が定められていることがあります。
たとえば以下のようなものです。

• 無断での間取り変更・改装

• 他社への転貸

• 看板・サイン設置の制限

• ペットの飼育

これらを知らずに行動すると、契約違反となる場合があります。

原状回復

オフィス退去時の「原状回復」はトラブルになりやすい項目です。
「どこまで戻すのか（壁紙・床・照明など）」「業者の指定はあるか」を事前に確認しておきましょう。

場合によっては、貸主指定の業者に依頼しなければならず、費用が高額になることもあります。
納得できない内容があれば、契約前に必ず交渉を行いましょう。

特約

特約欄は見落としやすい部分ですが、実はここにコストや条件変更の要素が書かれていることがあります。
たとえば以下のようなケースです。

• フリーレント（一定期間の賃料無料）

• 更新料・更新手数料の金額

• クリーニング代・振込手数料の負担

特約を見逃すと、思わぬ支払いが発生する可能性もあるため、最後まで細かく確認しましょう。

② 重要事項説明書とは？

「重要事項説明書」は、契約内容や物件に関する重要な情報を不動産会社が説明する際に交付される書類です。
宅地建物取引業法により、宅地建物取引士が説明しなければならないと定められています。

契約を結ぶ前に、借主が安心して判断できるよう、物件や法令制限に関するあらゆる情報がまとめられています。

重要事項説明書に記載される主な項目

• 土地・建物の所在地、登記情報

• 建物の権利関係（所有権・抵当権など）

• 水道・ガス・電気などインフラの整備状況

• 石綿（アスベスト）使用調査結果

• 耐震診断の内容

• 契約解除や損害賠償に関する事項

• 法令上の制限（都市計画・用途地域など）

重要事項説明書で確認すべきポイント

建物の権利関係

登記簿の「甲区」には所有権、「乙区」には抵当権や地上権などが記載されています。
抵当権が設定されている物件は、万が一の場合に競売対象となるリスクもあるため要注意です。

物件のインフラ状況

上下水道・電気・ガスなどの整備状況を確認し、もし設備が未整備の場合は、誰が費用を負担するかを明確にしておきましょう。

法令上の制限

用途地域や防火規制など、法令で定められた制限がある場合があります。
自社の事業内容が該当するか不明な場合は、必ず担当者または自治体へ確認をしましょう。

まとめ｜契約内容の理解がトラブル回避の第一歩

事務所の賃貸契約では、「賃貸借契約書」と「重要事項説明書」の2つが非常に重要です。

• 賃貸借契約書：契約条件・義務・費用などを明記

• 重要事項説明書：物件や法的制限などの詳細情報を明記

これらをきちんと確認することで、契約後のトラブルや予期せぬ費用発生を防ぐことができます。

オフィス移転や新規契約を進める際は、焦らず書類の内容を読み込み、疑問点はその場で解消することが大切です。

執筆者

W.M

図面が好きで2011年ビズライフエージェントに入社。ハイグレード賃貸オフィスからセットアップや居抜きオフィスまでこんな特集あったらいいな、を発信していきます。ご興味のある方はぜひお気軽にお問合せください。